Цены остаются упрямо высокими даже при ипотечных ставках, близких к пику за два десятилетия, а несоответствие динамики спроса и предложения подает противоречивые сигналы о том, что будет дальше.

 

Традиционная мудрость гласит, что по мере роста ставок цены будут падать. Но этого не произошло, даже после 10 повышений ставок Федеральной резервной системой, которые повлияли на повышение ставок по всем видам кредитных продуктов, включая ипотечные кредиты.

 

Если эксперты и могут согласиться с чем-то в отношении жилья, так это с тем, что рынок остается на удивление узким.

 

Объяснение сводится к уникальному стечению обстоятельств, которые сложились в искаженном мире после кризиса. Волна людей заперла себя на сверхнизкие ипотечные ставки, создав дефицит товарных запасов. Это не позволило ценам упасть, даже когда спрос был сбит более высокими ипотечными ставками.

 

"Рынок жилья сейчас странный", - сказал Insider старший экономист LendingTree Джейкоб Чаннел. "По сравнению с тем, где мы были во время пандемии, цены, вероятно, останутся высокими в течение некоторого времени по сравнению с недавней историей".

 

Более высокие ставки не только отпугивают новых покупателей — они также отпугивают продавцов от выставления своих домов на рынок. Даже если продавцу удастся продать жилье по высокой цене, ему все равно придется ориентироваться в условиях жесткого рынка в поисках нового дома. Для многих людей оставить позади ипотеку под 3 % и взять ипотеку под 7 % не представляется возможным, даже если они получат большой выигрыш от продажи.

 

Эта категория населения составляет значительную часть домовладельцев. Почти четверть из них имеют ипотечную ставку менее 3%, что близко к самому высокому показателю за всю историю.

 

"Разница в 3% по ипотеке - это огромная разница", - сказал Ченнел. "Вам придется купить дом стоимостью на десятки тысяч долларов меньше, чтобы платить такую же ежемесячную ставку. У нас запутанный рынок, где нет большого спроса, и люди не стремятся активно продавать, но цены все равно растут."

 

Типично, когда спрос падает, предложение увеличивается, и жилье становится более доступным. Но за последний год все было иначе. Согласно данным NAR, средний продавец сегодня по-прежнему может получить около трех предложений на выставленный на продажу дом.

 

Надя Евангелу, старший экономист Национальной ассоциации риэлторов, подтверждает, что покупателей по-прежнему больше, чем доступных домов. Охотники за жильем со средним доходом — которые должны составлять наибольшую долю рынка — особенно сильно пострадали в этом году, объяснила она. Все возвращается к инвентаризации.

 

"Зарабатывающие около 75 000 долларов должны иметь возможность купить около половины всех объявлений, но в настоящее время они могут купить только 23% из них", - сказала Евангелу. "Особенно для тех, кто ищет доступное жилье, покупатели сталкиваются с двойным ударом - высокими ставками и низким предложением, что означает, что цены должны расти."

 

Возможно, самым неожиданным событием на рынке жилья стал недавний рост продаж новых домов и новых домов. Оба являются обнадеживающими признаками того, что активность покупателей жилья движется к восстановлению.

 

В то время как продажи существующих домов снизились, продажи новых домов в мае подскочили на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По словам Али Вольфа, главного экономиста компании по недвижимости Zonda, когда дело доходит до нового строительства, застройщики могут предлагать выкупы, которые снижают общую ставку по ипотеке для покупателей.

 

Что касается строительства нового жилья, его устойчивость является положительным признаком того, что строительство ускоряется после преодоления многих лет сложных проблем с цепочкой поставок.

 

после пандемии. Это очень важно, потому что это может уменьшить нехватку запасов и, в более широком смысле, помочь сбалансировать уравнение доступности для покупателей. Теоретически цены на жилье упадут или, по крайней мере, стабилизируются по мере пополнения запасов.

 

«Я думаю, что было очень много дискуссий об эффекте блокировки на рынке жилья и о том, что домовладельцы не хотят избавляться от своих низких процентных ставок», — сказал Вольф. Однако, если они захотят переехать и смогут заставить застройщика выкупить их ставку, внезапно «препятствие исчезнет», сказала она.

 

Для канала не существует магического числа, до которого процентные ставки должны были бы упасть, чтобы спрос восстановился до прежних уровней. Хотя ставки по ипотечным кредитам не так уж высоки на исторической основе, рынок искажен с точки зрения спроса и предложения.

 

Канал говорит, что вполне возможно, что спрос может резко восстановиться, если ставки по ипотечным кредитам упадут примерно до 5%, но это также может спровоцировать новый скачок цен на жилье, поскольку покупатели вернутся на рынок. Более низкие ставки также могут разблокировать больше инвентаря, поскольку домовладельцы отойдут на второй план.

 

«С одной стороны, увеличение спроса оказывает повышательное давление на цены на жилье», — сказал он. «Но предложение жилья значительно сократилось, и это также связано с тем, что стало дороже строить и труднее получать материалы. Но теперь цепочки поставок лучше, а сырье дешевеет. Таким образом, у нас есть две возможные силы — спрос может вернуться, когда ставки снижаются, и предложение может улучшиться по мере возобновления строительства».

 

Эванжелу ожидает, что ставки по ипотечным кредитам останутся выше 6% до конца года, а затем упадут примерно до 5,6% в 2024 году. Она ожидает, что цены на жилье в следующем году восстановятся после промежуточного охлаждения, что совпадет со снижением ставок.

 

«Нам нужно больше домов на рынке», — сказала она. Эванжелу ожидает, что нехватка предложения сохранится и в следующем году, поскольку низкий уровень запасов подпитывает конкуренцию среди покупателей жилья.

 

Немедленного решения проблем с запасами не существует, так как на устранение нехватки жилья уйдут многие годы, и не будет ничего похожего на обвал цен на жилье в стиле 2008 года.

 

«Люди должны просто пристегнуться и ожидать, что рынок останется жестким с точки зрения доступности», — сказал Канал.